インターネットで「賃貸 更新料」と調べると、借主側から見た更新料の相場や契約に関する記述、交渉方法などが多く見受けられます。
物件を借りる側の人の方が母数としては多いので当然ですが、物件お持ちのオーナー様としては物件の価値を高めたり、資産を守るための貸主側から見たときのことの方が気になるかと思います。
今回は、貸主(管理会社含む)側の視点より、更新時の家賃や更新料の交渉についてご案内できればと思います。
まず、一定条件下のもとになりますが、更新時に限らず家賃交渉は可能です。
借地借家法の条文にも記載されています。
・借地借家法32条(借賃増減請求権)
1 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
ですが現実問題として、更新時での見直しが多いように感じます。
とはいったものの、更新のタイミングですべての物件が値上げ交渉が可能なわけではありません。
更新時に家賃の値上げをするには、次の条件のいずれかを満たす必要があります。
・固定資産税などの税金が総額されて賃料が不相当になったこと
更新時に値上げが必要になる要素として固定資産税などの増額は理由の一つになります。
実際の手法として、固定資産税課税台帳のコピーなどの証拠書類をもとに過去の納税額と比較し、家賃の値上げ交渉に入ります。
・周辺の賃料相場が上昇している/賃料が主変相場より下落している
長い間賃料が据え置かれ相場と比べて不相応になっていた場合は交渉可能です。
弊社では、「成約事例」や「募集事例」を元に再査定させていただきます。
・管理費・修繕積立金の上昇
区分マンションの場合ですがこちらも交渉材料になります。
総会の議事録等を参照し交渉可能です。
値上げに可能な要件を満たしている場合は「いくら値上げできるのか」の話になると思います。
その前に、不動産の賃貸借における賃料の2種類を見ていきます。
・新規賃料
新たに賃貸を行う場合の賃料です。募集賃料で決まることがほとんどで、市場の需要と供給バランスで成立しています。
・継続賃料
継続賃料は現在および過去の賃料がベースとなり、相手側も特定されています。
注意点として、新規に出ている物件と同じくらいの値上げは状況が異なり難しいです。
(もちろん、借主様が納得して合意いただければ可能です。)
基本的には更新時の値上げは継続賃料の値上げということになります。
そのため、次は継続賃料の額を求める手法についてお話します。
継続賃料の査定方法には「差額配分法」というものがあります。
大まかな構成は「新規賃料」から「現行賃料」引いた賃料差額を、貸主と借主に配分し貸主帰属分を値上げ分とする手法です。
配分は5:5の半々の負担になることが多いです。
借主側から見ても相場より賃料差額の半分だけ安くなるので借り得になります。
店舗を想定し、借主もその店舗で営業を行い、周辺の商業化に寄与して家賃相場が上がったのであるから、その利益は借主も配分を受けるべきであると考えれば分かりやすいかと思います。
留意点として、借主様の賃貸理由が「契約時に、周辺相場よりも安かったから」というものであった場合は、差額配分法で出した金額でも納得してもらえないこともあります。
その場合は、当時の相場よりどのくらいの%安かったかを考慮して、継続賃料に反映させる必要があります。
また、値上げの効果の発生時期について、「将来に向かって」の値上げ請求しか認められておらず、値上げ開始日を遡らせた値上げ請求は無効となります。
値上げの交渉が終わり、継続賃料が決まれば契約は更新となります。
その後の更新手続きや注意点も見ていきます。
・更新料の支払い
スムーズに更新契約を出来れば問題ないですが、更新契約が締結できない場合は法廷更新となります。この場合は契約期間の定めがなく、原則として更新料の請求もできません。
更新料を取得する対策として以下のような特約を定める必要があります。
(更新料の支払い)
本契約が合意更新・法定更新された場合、又は、法廷更新された場合は以後2年ごとに、借主は貸主に対し、新賃料の1ヵ月分を合意更新・法定更新期間の開始日の前日、法廷更新後2年間ごとの期間の開始日の前日までに更新料または更新料に代わる支払いとして支払います。
・定期借家契約の場合
定期借家契約であっても、再契約可能を謳っている場合は、借主は貸主に対して再契約の申込みができます。そのため、再契約の際に改めて賃料について交渉することもあるでしょう。
契約の注意点で、再契約可能を謳っていて貸主が再契約を拒んだ場合、貸主は「借主の申込みがあったらそれに応じなければならない」という契約上の義務違反を理由として損害賠償責任を負うことになります。
ただし、貸主は、借主に下記事由の一つがあれば、再契約の締結に応じないことができます。
・ 契約期間中に賃料支払の度重なる遅延
・ 定期借家契約終了時に、滞納賃料があるとき
・ 再契約料を支払わない
・ 借主が、契約の条項に違反しその違反が重大なとき
・ 貸主自身が物件を使用する必要が生じた場合
・ 物件を売却または大規模改修する予定がある場合
物価の上昇や経営コストの増加、経済事情の変動により賃料を上がるのはよくある事ですが、借主側目線から見たときに納得できず拒否されることもあります。
賃料値上げにも理由がはっきりしていなければ、追い出しにつながりかねません。
場合により「調停の申立」や「法廷更新」となり期間の定めもなく更新料も請求できないリスクもあります。
弊社でも、速やかな更新通知とその後の進捗確認を行うことで、更新条件の着地点を見極め適切な提案を実施していきたいと思います。