最近、外国人観光客がすごく増えたと感じませんか。実は、ホテルの宿泊費が高騰していて、「民泊」が再び大注目されているんです。
「民泊って何？」という方もいらっしゃると思います。簡単に言うと、一般の住宅やマンションを旅行者などに貸し出すサービスのことです。Airbnb（エアビーアンドビー）とかで見たことがあるかもしれませんね。
今回、当社が実際に民泊運営をスタートした経験をもとに、「オーナー目線」で民泊の魅力や収益性について、わかりやすく解説します。「民泊って儲かるの？」「どうやって始めるの？」「大変じゃない？」といった疑問にもお答えしていきますよ！
また、毎月の運用実績も報告させて頂きますので、是非ご参考にしてみて下さい。
今回、民泊運営だけではなく、旅館業を取得しての運用を目指しています。そのあたりの事情も追々ご案内しますね。
目次
- 今回、民泊を始めた物件、大公開！
- 物件のココがすごい！
- 家賃収入と比べて、どれくらいお得？
- 民泊運営のいろんな方法、教えます！
- 自分でやる？プロに任せる？
- 「オーナーポジション」と「運用代行」、今回どっちを選ぶ？
- 民泊の始め方、全部見せます！（次回予告）
1. 今回、民泊を始めた物件、大公開！
今回、ご縁があり、新築マンションをオーナー様から直接購入させていただきました！ そして、このマンションで民泊運営をスタートさせました。
物件は、こちら！
中野新橋駅から徒歩8分！「川島商店街」の角地にある、青いストライプがカッコいい建物です。
川島商店街の情報は、下記をクリック↓
・物件のココがすごい！
- 駅近！: 中野新橋駅から徒歩8分。新宿や渋谷へのアクセスも抜群！
- 商店街の中！: 活気あふれる川島商店街の中にあります。お買い物にも便利で、観光客にも喜ばれること間違いなし！
- 角地で目立つ！: 四角形の角地にあるので、見つけやすくてインパクト大！
- おしゃれな外観！: 青いストライプが目を引く、スタイリッシュなデザイン！
隣にはスーパー、向かいにはお茶屋さん、和菓子屋さん、中華風家庭料理屋さんがあります！ 地元の人にも愛される、店舗と住宅が共存する素敵な商店街です。 「夜にちょっと騒いでも許してくれそう」なんて、勝手に期待しちゃってます（笑）。
・家賃収入と比べて、どれくらいお得？
民泊の魅力は、なんといっても収益性の高さ！普通の賃貸と比べて、どれくらい収入が見込めるのか、シミュレーションしてみました。
まずは、借りる人の目線で、いくらで借りているのか」を見てみましょう。
- 賃貸物件の家賃は、物件の特徴や立地、周辺の相場、設備の充実度などにより決まります。
今回、中野新橋の１Ｋ周辺相場を基に10万円／月額として比較したいと思います。
- 対して、Airbnb（エアビーアンドビー）の料金は、宿泊基本料金、清掃料金、追加ゲスト料金、Airbnb利用手数料などを合算した総額です
① 宿泊基本料金
ホストが設定する1泊あたりの料金で、部屋の広さや立地、エリアなどによって異なります
② 清掃料金
民泊独自の料金で、各ホストが決めています。宿泊人数は関係なく、1回のステイごとに発生します。
➂ 追加ゲスト料金
一室あたりの料金ですが、最低人数が決まっており、その人数を超えた場合は追加ゲスト料金がかかります。
④ Airbnb利用手数料
Airbnbのスムーズな運営やコミュニティサポートを支えるための費用で、予約を確定した時点で請求されます。（宿泊料金の15％程度）
今回、比較として1泊・13泊を例に試算してみたいと思います。
いずれも、「ホテルと比較して安価かどうか」で利用者は判断される為、利用料金はホテルより安価な設定を実施しています。
例えば１泊の場合、税抜きで
| ①宿泊基本料金 | ②清掃料金 | ➂追加ゲスト料金 | ④airbnb手数料 | 合計 |
| 7,000円 | 7,500円 | － | 1,050円 | 15,550円 |
例えば13泊の場合、税抜きで
| ①宿泊基本料金 | ②清掃料金 | ➂追加ゲスト料金 | ④airbnb手数料 | 合計 |
| 13,000円×13 | 7,500円 | － | 25,350円 | 201,850円 |
| 収入／支出 | 13,000円/泊 | 7,000円/泊 | |
| 収入 | 75％稼働 （30日計算） | 292,500円 | 157,500円 |
| 清掃料金 ＊ | 15,000円 | 30,000円 | |
| 予約サイト ＊ | 43,875円 | 23,625円 | |
| 351,375円 | 211,125円 | ||
| 支出 | 清掃料金 ＊ | 15,000円 | 30,000円 |
| 予約サイト ＊ | 43,875円 | 43,875円 | |
| 電気ガス水道 | 20,000円 | 20,000円 | |
| ネット | 1,000円 | 1,000円 | |
| カメラ・システム | 2,500円 | 2,500円 | |
| 消耗品 | 2,500円 | 2,500円 | |
| 駆け付け | 4,000円 | 4,000円 | |
| 代行費用（概算） | 58,500円 | 31,500円 | |
| 147,375円 | 135,375円 | ||
| 収支 | 204,000円 | 75,750円 | |
- 同額にてシミュレーションを実施
例：1部屋あたりの月収
- 賃貸の場合（周辺の家賃相場）: 約10万円
- 民泊・旅館の場合（宿泊料平均として）：（204,000円+75,750円）÷２＝139,875円
もちろん、宿泊料や稼働率によって変わりますが、賃貸で貸した場合：約10万円に対して民泊・旅館を想定した場合、約14万円で、1.4倍近くも収益がUPする計算になります！
これを物件の価値に換算すると…
- 賃貸の場合（利回り4.5%で計算）: 10万円 × 8部屋 × 12ヶ月 ÷ 4.5% = 約21,330万円
- 民泊の場合: 14万円 × 8部屋 × 12ヶ月 ÷ 5% = 約26,880万円
なんと、約5,500万円も物件の価値が高くなる計算です！
(仮として、賃貸：4.5％ 民泊旅館：5％で試算した場合の差額になりますので、ご注意ください。)
※あくまで概算です。実際の収益は、様々な要因で変動します。
2. 民泊運営のいろんな方法、教えます！
民泊運営には、いくつかの方法があります。それぞれのメリット・デメリットを簡単にご紹介しますね。
- 自分で運営:
- メリット: 自由度が高く自分の好きなように運営できる。
- デメリット: 大変！予約管理や清掃、トラブル対応など、やることがたくさん。
- 例: 小さなゲストハウスを自分で切り盛りするイメージ。オーナー自らが観光案内をしたり、宿泊客と交流したり、自分らしい宿を作りたい人向け。
- フランチャイズ:
- メリット: 運営のノウハウを教えてもらえる。
- デメリット: ロイヤリティ（手数料）がかかるので、利益が減少。
- 例: 大手民泊ブランドの看板を借りて運営するイメージ。ブランド力で集客しやすく、運営サポートも受けられるけど、その分費用がかかる。
- 運営代行:
- メリット: 面倒なことは全部お任せ！時間と手間を節約できる。
- デメリット: 代行会社に手数料を払う必要がある。
- 例: ホテルの運営会社に、民泊の運営を丸ごとお願いするイメージ。プロに任せられるので安心、その分コストがかかる。
- オーナーポジション（サブリース）:
- メリット: 安定した収入が見込める。民泊運営会社に一括で貸し出すので、空室リスクがない。
- デメリット: 自分で運営するより、収入は少なくなる。
- 例: マンションの一室を民泊運営会社に貸し出して、毎月決まった賃料を受け取るイメージ。自分で運営する手間はないけど、収入は少し抑えめ。
・「オーナーポジション」と「運用代行」、今回どっちを選ぶ？
それぞれ立場毎に、どの民泊運営にするか判断が分かれますね。
当社、従来の判断は「オーナーポジション（サブリース）」でした。
通常の賃貸よりも高く・安定した収入を得ながら、民泊運営の手間を省けるからです。
当社も過去に「自分で運営」を経験しましたが…正直、区分マンションでさえめちゃくちゃ大変でした！ 賃貸管理の数倍は手間がかかります。
今回当社は、「オーナーポジション」ではなくさらに知識と経験を貯める為に、「運営代行」でスタートします。
- 「運営代行」で経験を積む！
- 将来は、オーナー様に運営を引き継いでもらったり、当社で運営したり、柔軟に対応できるようにする！
- 民泊での収益が売買金額に影響する！
（オーナーポジションの場合、賃貸金額で確定し、伸びしろが無い）
という狙いがあります。
- 民泊の始め方、全部見せます！（次回予告）
さて、今回は民泊の魅力や運営方法についてお話ししました。 次回は、いよいよ民泊の始め方について、詳しく解説します！
申請に必要な書類や工事、物件の引き渡し、家具家電の準備など、実際に当社が行った手順をすべて公開します！
- 民泊申請
- 申請に必要な書類って何？
- どんな工事が必要なの？
- 民泊+旅館業での運用ってどうして？
- 引き渡し
- 引き渡しって何をするの？
- インターネットや電気・ガス・水道の手続きは？
- 近隣への挨拶は必要？
- 銘板
- 物件の名前はどうやって決める？
- 住所の表示はどうする？
- 家具家電
- どんな家具や家電を揃えればいいの？
- 火災保険は入った方がいい？
- 運営準備
- 動作確認って何？
- Airbnbへの掲載はどうやるの？
- 運営開始
- 最初の運営報告、お楽しみに！
- 消防工事
- どんな工事が必要なの？
などなど、盛りだくさんの内容でお届けします。
お楽しみに！