アパート、マンションを貸すときに必ず賃貸借契約を結びますが、
一般的に広く利用されているのは「普通借家契約」と呼ばれる契約でこの契約では
退去して欲しい迷惑な入居者がいる場合やその他の事情で物件を使いたい場合、
退去をお願いするのは相当難しいです。
しかし、定期借家契約であれば決まったタイミングで契約を終わらせることができます。
こうしたメリットもある中で、契約内容が違うので注意も必要です。
契約方法の内容やどういったときに使える契約なのかをご紹介していきます。
賃貸物件を貸す手法として大きく二つあります。
・普通賃貸借契約
法律上は口頭でも契約可能な更新を前提とした賃貸借契約で一般的にはこちらの契約が多いです。
１年以上に期間を設定する必要があり、２年契約が多く借主の希望で更新可能です。
借主が継続して住むことを希望している場合、
貸主側からは正当な事由が無ければ更新を拒絶することができません。
・定期建物賃貸借契約
良識のない借主に居座り、退去してもらうために多額の立ち退き料を払わなければならないなど貸主様にとって不利な状況を是正するため2000年から導入されました。
更新がない賃貸借契約で書面による契約が必須、期間満了で契約が終了します。
居住用でも事業用でも設定可能です。１年未満の期間の設定もできます。
更新が無いので決めた期間を過ぎれば部屋を置け渡してもらえ、入居トラブルのリスクを軽減することができます。
将来使う予定がある場合や建て替えを検討している場合なども都合がつきやすいです。
期間の定めに関しても、普通借家契約では１年未満で期間を定めると、期間の定めのない契約となりますが、定期借家契約では１年未満の短期でも設定することが可能です。
更新は無いのですが、再契約することは可能なので住んでもらって問題ない借主であれば再契約するという選択肢もあります。
また、普通借家契約では家賃改定は法律に基づき正当事由が必要ですが、定期借家契約では期間終了後は再契約となる為、家賃の改定を対等な立場で交渉可能です。
貸主側にとっては有利のある契約である分、借主側にとって不利な契約であり通常の賃貸相場より安くしないと入居してもらうのが難しくなります。
手続きを考えても煩雑になり、借主側も期間終了後に絶対退去しないといけなくなることを嫌うことが多いので、不動産業者から紹介を避けられがちです。
特に社宅代行などの法人契約の場合、定期借家の物件が規約で不可としている事が多いので募集の間口を狭めチャンスを逃すことになります。
また定期借家契約には終了通知期間があり、契約期間が１年未満の場合は不要ですが、１年以上の場合は契約終了の１年～６ヵ月前までに契約終了の通知が必要になります。
他にも法律上、貸主側からも借主側からも特約が無ければ原則中途解約はできないので、契約書の文言に工夫が必要です。
ですが借主側からは床面積が200㎡未満の居住用住宅であれば転勤や介護などのやむをえない事情により１ヵ月前通知で解約できます。
定期借家契約は募集条件や方法に少し工夫が必要で難しくなりますが、契約がまとまれば大きなメリットになります。
借主側にとってもグレードの高い物件にリーズナブルに住めることがあるので、定期借家契約は上手に活用できればニーズをつかむことも可能です。ただ、デメリットが普通借家契約より多くなるため契約時に丁寧な説明が必要です。
個人のお客様では引越が多い方や家賃や初期費用を抑えたい方など条件によっては定期借家でも気にされない方もいますので、物件やエリアの特性に合わせて検討するのも良いかもしれません。