「某大手M社に自宅の売却を依頼しているが、半年経っても売主が見つからず困っている。」
賃貸併用住宅.com経由でお問い合わせいただいたのは、二階建ての二世帯住宅を所有するオーナー様です。
売却を希望されていたのは、
・東船橋から徒歩10分にある築9年の二世帯住宅の物件
・査定額3,300万円
・収益物件としての利回りは6.07%（賃料16.7万円想定）
・2階部分はオーナー様が自宅としてお住まい
・1階部分を家賃6.2万円（インターネット・水道代込）で貸し出し中
この物件を売却したいと思い某大手M社に依頼して売却活動をされましたが、半年間経ってもなかなか買い手がつかなかったため弊社にご相談にいらしたという経緯です。
今回弊社では、多くの売買実績から蓄積した二世帯住宅の売却ノウハウをもとに、2つの案をオーナー様にご提案させていただきました。
1階部分の査定と家賃値上げのご提案
弊社がご提案したプランの1つ目は、
まず1階部分の家賃を値上げし、そのあとに売却活動をスタートさせるというものです。
弊社で物件の査定をおこなった結果、賃貸に出している1階部分の家賃を1万円～1万5,000円程度アップさせることが可能ということがわかりました。
家賃が1万円アップするだけでも利回りが6.07％から6.54%になります。
すると買主様が物件を探す際に利用するポータルサイトで検索に引っかかりやすくなり、成約率と売却金額が上がる可能性が高まるのです。
そのためまずは契約更新のタイミングで家賃の値上げ交渉をおこない、値上げが終わってから売却するというプランをご提案しました。
「もし退去してしまったらどうするの？」と思われるかもしれません。
しかし弊社の賃貸部ではスピーディーに入居者様を誘致する体制が整っているため、万が一値上げにより空室が発生してしまっても、空室期間を最小限に抑えることが可能なのです。
ただしこのプランの場合、契約更新のタイミングにならないと動くことができず、また管理を弊社に移行する手続きが発生します。
売却完了までは長期戦になる可能性があるという点をデメリットとしてお伝えしました。
賃貸併用住宅としての売却
もう1つのご提案は、
1階部分の家賃収入を得られることをアピールポイントに「賃貸併用住宅」として売却することです。
3,300万円の戸建て住宅を購入する場合、通常であれば住宅ローンを組んで毎月一定額を返済していくという方法をとります。
仮に利率0.425%で返済期間35年のローンを組んだ場合、1カ月あたりの返済金額は8万4,500円です。
一方で賃貸併用住宅の場合は、住宅の一部を第三者に貸し出して得た家賃収入をローンの返済に充てることが可能です。
つまり値上げ前の家賃6万2,000円で賃借を続けた場合であっても、毎月約2万2,000円の支払いで家を持てるというということになります。
賃貸併用住宅として売り出すことで、「ローンを払い続けられるか不安はあるけど家は欲しい」という買主様にとって非常に魅力的な物件になるのです。
ただし自宅を売却するとなると、購入希望者の方の内覧前先に売主様に退去していただいて原状回復工事をおこなうか、いつ見に来られてもいいように室内を常に整理整頓しておく必要があります。
同時に新居も探さなければならず、ご自宅の売却が決まるまでは二重に住宅ローンを支払う必要があるという点もネックになります。
ご提案した2つのいずれかを選択していただくと、某大手M 社様では3,300万円だった売却予定金額を、3,800万円～3,900万円まで伸ばすことも可能です。
しかし今回は売却を急いでおられたのに加え、早期のお引越しや二重ローンが難しい状況にありました。
売却金額にはさほどこだわりがないとのことでしたので、お打ち合わせの結果、某大手M社様と並行して物件をお預かりし、M社様と同じ価格での売却活動を開始することになりました。
半年間買い手が見つからなかった物件を、2週間という短期間で成約に導けた理由のひとつに、弊社で保有している豊富な顧客リストという存在があります。
弊社では約5,000人にものぼる賃貸併用物件をお探しのお客様リストを保有しており、今回もそのリストの中からご希望に合いそうなお客様に物件情報をお渡ししました。
すると、なんと5名様ものお客様からすぐにお問い合わせがあり、物件の魅力をご理解いただける買主様にご購入いただくことができました。
今回の売主様では実現しなかった提案を実践すべく買主様は物件購入と同時に管理会社として弊社をご指名下さり、1F賃料を上げ、現在も出口戦略も含めた賃貸経営のサポートをさせていただいております。
今回ご紹介したのは、たとえ同じ物件であっても、見方や売り出し方を変えることで物件そのものの価値が大きく変わり、早期成約につながるという典型的な事例です。
そして半年間売れなかった物件を2週間で成約に導けたのは、物件の魅力や特性を正確に見極めるノウハウと豊富な顧客ネットワークを持つ弊社だからこそ。
不動産売却をスムーズに進め、かつ希望条件で売却するためには、ご自身や物件に合った不動産会社を選ぶことが最も重要と言っても過言ではありません。
他社様で断られた経験のある方や、売却活動がなかなか進まないとお悩みの方は、ぜひ一度リオトラストにお話をお聞かせください。