アパートやマンションのオーナー様にとって、家賃収入を安定させることは賃貸経営において最大の課題とも言えます。
特に借主が家賃を支払わない「家賃滞納リスク」は、空室はないのに収益が得られないという大きな損失につながるため、十分な対策を講じておく必要があります。
この家賃滞納リスクの回避に役立つのが、家賃保証会社です。今回は家賃保証会社の役割や仕組み、賃貸経営におけるメリットに焦点を当てて解説します。
家賃保証会社とは、借主が家賃を滞納した場合に、貸主に対して一時的に家賃を立て替えてくれる会社のことを指します。
従来の不動産賃貸借契約では、借主が連帯保証人を立てることで滞納リスクをカバーしていました。万が一借主が家賃を滞納した場合に、連帯保証人が借主に代わって家賃を支払っていたということです。
しかし2020年4月の民法改正により、連帯保証人が背負うリスクが明確化され、賃貸借契約書に連帯保証人が負う責任の極度額を明記することが義務化されました。これにより個人が連帯保証人になるハードルが上がり、頼れる親族や友人、知人がおらず連帯保証人を立てられないケースが見られるようになりました。
しかしオーナー様としては、連帯保証人なしの契約は家賃を回収できないリスクが高く、なんとしても避けたいところ。こうした背景から、連帯保証人に代わる機関として家賃保証会社を利用するオーナー様が増えてきたのです。
名前こそ「家賃保証会社」ではありますが、保証の範囲は家賃保証会社やプランによって異なります。家賃のほかにも、管理費や共益費、更新料、原状回復費用などを保証してもらえる場合もあります。
家賃保証会社を利用する場合、保証委託契約を結ぶのは「家賃保証会社と借主」です。家賃保証会社にもさまざまな種類がありますが、一般的には貸主または管理会社が指定した家賃保証会社を利用します。
借主は賃貸借契約の締結と同時に、保証委託契約も締結します。契約時には家賃の0.5～1ヶ月分の保証料の支払いが発生します。
また賃貸借契約と同様、保証委託契約も1～2年ごとに更新料が必要です。更新料の金額や支払いの方法は家賃保証会社によって異なるため、契約時に確認しておくことが重要です。
家賃保証会社が提供している契約タイプは、毎月の家賃の支払い方法や滞納発生時の手続きによって、「収納代行型（集金代行型）」と「代位弁済型（報告型）」の2種類に分けられます。
１）収納代行型（集金代行型）
収納代行型は、家賃保証会社が借主から家賃を徴収し、徴収したぶんを家賃保証会社から管理会社や貸主に支払う、という仕組みの保証委託契約です。
家賃の徴収を家賃保証会社が行うため、万が一借主が家賃を滞納した場合でも、オーナー様側では直接的なマイナスは発生しません。滞納家賃の催促も家賃保証会社が行ってくれるため、賃貸経営におけるオーナー様の業務負担の軽減につながるという点が大きなメリットです。
ただし、余程のことがない限りオーナー様と家賃保証会社間のやりとりが発生しない分、実際の支払い状況を把握しにくいという点には注意しなければなりません。
２）代位弁済型（事故報告型）
代位弁済型は、借主から管理会社またはオーナー様に家賃を直接支払い、滞納が発生した際に家賃保証会社に立て替えの請求を行うというものです。
家賃保証会社が一時的に家賃の支払いを立て替えることを「代位弁済」と呼び、家賃保証会社は立て替えたぶんを借主に対して請求します。
代位弁済型のメリットは、オーナー様が借主の支払い状況をリアルタイムで把握できるという点です。滞納が続く場合は退去する可能性が高いため、先を見越した空室対策が可能になります。
ただ、家賃保証会社に対する代位弁済請求には期限があり、期限が過ぎると未納分の家賃を立て替えてもらうことはできません。滞納が発生したらすぐに家賃保証会社に連絡するなど、迅速な対応が求められます。
稀に借主から「滞納している家賃を敷金で充当して欲しい」という相談を受けるケースもあります。しかし保証契約期間中に、貸主が勝手に契約内容を変更することは認められません。場合によっては保証契約を解除されてしまう可能性もあるため、十分な注意が必要です。
家賃保証会社を利用して賃貸借契約を締結することには、貸主側には大きなメリットがあります。
まず挙げられるのが、家賃滞納時の負担を軽減できる点です。
家賃保証会社を利用しなかった場合、借主または連帯保証人が支払いに応じるまで、貸主が損失を抱え続けることになります。
その点家賃保証会社を利用していれば、収納代行型であれば毎月決まった金額が家賃保証会社から振り込まれますし、代位弁済型でも滞納報告を行えば家賃を立て替えてもらうことが可能です。
さらに滞納発生時の手間や精神的な負担を減らせるという点も、家賃保証会社を利用する大きなメリットです。
滞納発生時に借主に対して、貸主自身が督促や回収を行うことは、想像以上に手間や精神的負担を伴います。家賃保証会社では、そうした賃貸経営におけるストレスの根本原因を一気に引き受けてくれるだけでなく、入居者の審査も行ってくれる点も魅力と言えます。
家賃保証会社を利用することで、貸主は滞納が発生しても安定して家賃収入を得られ、借主は連帯保証人を立てずに物件を借りることが可能になります。
さらに精度の高い入居審査を行ってもらえることで、さまざまな入居者を迎え入れられる、柔軟な賃貸経営を実現します。
家賃保証会社はスムーズな賃貸経営を続けるための、強い味方になってくれます。上手に活用し、不安やストレスのない賃貸経営を目指しましょう。