2023年10月からスタートし今回で7回目の開催だということですが、事前登録だけで1300名を超える申し込みがあり、ゲストスピーカーとして経済アナリストの森永康平さんや元メジャーリーガーの上原浩治さんが登壇されるなど大賑わいの二日間でした。
そんな中、２日目にサブリースの専門家として登壇しサブリース契約についてお話させていただきましたので、ご共有させていただきます。
お話しさせていただいた内容は下記の通りです。
① サブリース契約とはどんな契約なのか？
② メリット&デメリット紹介
③ どのような問題になっているのか？
④ サブリース契約の物件の対処法
お話しさせていただいた内容を前編①②・後編③④に分けてご紹介させていただきます。
今回は前編①②の内容です。
サブリース契約とは、オーナーとサブリース会社の間で転貸を前提とした賃貸借契約となります。
入居者の有無に関係なく、オーナーはサブリース会社から決まった賃料（保証委託料）を入金してもらえ、サブリース会社は毎月保証賃料を支払う代わりに10％～20％のサービス料を頂いているという関係性です。
サブリース契約はサブリース会社も空室リスクを取っているため、本来はオーナーも恩恵を受けられるwin-winの契約関係といえるでしょう。
では、オーナーがサブリース契約をする上でどんなメリット・デメリットがあるのかを簡単にご紹介させていただきます。
・空室リスクに対する不安を和らげることが可能
オーナーの心配事の一つに空室時に賃料が入ってこないというものがあります。
その点、サブリース契約であれば空室時であっても確実に賃料が入ってきますのでキャッシュフローの計算もしやすく空室リスクもなくなるというメリットがあります。
・入居者募集の広告や賃料契約の締結、家賃回収、建物メンテナンスなどさまざまな管理業務を任せることが可能
これはサブリース契約に限ったことではありませんが、管理を任せることで様々な業務を一任できるのもメリットといえるでしょう。
・客付けしにくい地域等であれば安心した運用が可能
地方や駅から遠く客付けで苦労する可能性がある場合、サブリース契約をすることで客付けに悩むことがなくなります。
・賃貸人と賃借人の関係のため、借地借家法が適用され解約ができない可能性
借地借家法ではオーナーから解約するためには「正当事由が必要」となっています。
過去の判例もあり、一度契約すると解約してくれない業者が存在し、サブリース契約における大きな問題となっています。
裁判を起こしても負けてしまうこともあり、違約金を払えば解約できるという認識も通用しない可能性があることを覚えておきましょう。
・解約するには多額の違約金が必要（保証賃料の６ヵ月等）
契約書通りにサブリース契約を解約できる場合もありますが、その場合も賃料の６ヵ月前後を違約金として支払う必要があります。
空室リスクをカバーするためにサブリース契約をするにしても解約時に何ヶ月も違約金を支払ってしまったら意味があるのか？と疑問です。
前述しましたが、サブリース会社によっては必ずしも違約金を払えば解約できるわけではありません。
また、違約金も６か月以上かかる場合も有りますので十分に注意が必要です。
・実際の部屋の状態&入居者の情報が分からない（開示する義務が無い）
実際に入居している方とオーナー様は契約関係にないので、入居者様の情報を知ることができません。
そのため、退去の知らせがあった時に本当に退去したのか？クリーニング費用は適切か？などはサブリース会社としっかりコミュニケーションをとる必要があります。
相談いただいた中には退去と偽り架空請求してきた会社も有りました。
任せっきりにすることはリスクが大きくなりますし、ご自身の物件ですのでしっかりと聞くようにしましょう。
次回、後編③④のご紹介をします。