前回紹介させていただいた記事の後編になります。
前回は投資家フェアにサブリース専門家として登壇した件について、
①サブリース契約とはどんな契約なのか？
②メリット&デメリットをご紹介させていただきました。
前半の内容は＞＞こちらをクリック＜＜
今回はサブリース契約が
③どのような問題になっているのか？
④サブリース契約の対処法のご紹介させていただきます。
サブリース契約には様々なことが問題になりますが、その一部を紹介します。
まず一番多いのが、解約できないケースです。
サブリース会社とオーナーとの契約関係は借主、貸主の関係になる為、実際にサブリース会社は住んでいませんが【借地借家法】が適用されます。
そのためオーナーが解約したい場合は、【正当事由】が必要となり、半年前通知が必要となります。
ただ、サブリース契約が正当事由を認めない場合も多く、これが社会問題になっています。
過去の判例で、サブリース会社が勝つ判例が多く見受けられ、サブリース会社も強気になっている状況です。
最近では、オーナー側が勝った判例も出てきていますが、まだ劣勢であると言わざるを得ません。
サブリース会社との契約は本当に慎重にすることをお勧めします。
・入居者が退去したと偽って、架空請求をされる
・クリーニング費用が異様に高い
このような相談を頂く事も多くあります。
退去の連絡があった場合は、部屋の状況、契約内容等をしっかり把握し可能であれば空室時の状態を見に行く、難しいようであれば動画や写真を撮っていただき送ってもらい、現状回復にかかる費用と割合表を提出してもらうようにしましょう。
オーナーが細かく対応する方だと分かれば相手も雑な対応はしてきません。
他にもさまざまな問題がありますが、またの機会にご紹介させていただきます。
最後に、サブリース契約の物件を購入する際や、購入してしまった場合の対応法について簡単にご説明させていただきます。
・サブリース物件を購入する前に気を付ける事
1：一般的には【購入しない】をお勧めします。
サブリース契約でないと安心できない物件はそもそも買わない方が良いかと思います。
資産性の高い物件は他にも存在しますので、良い物件が出てくるまでしっかり探してください。
2：解約できないリスクを取ってでも購入するメリットがある物件は要検討
市場にはサブリース付きの為にかなり低い価格で売りに出ている物件も有ります。
不動産会社さんもお手上げ物件でドンドン価格が下がってる状況で、かなりお買い得の場合、解約に掛かる費用や時間、外れない可能性を加味してもリターンが大きいのであれば自己責任で購入するのも有りかと思います。
それほどのメリットの物件はなかなか出てきませんが、
安く購入した後、サブリース契約を解除できればリターンは非常に大きいです。
・サブリース物件を所有している時に気を付ける事
1：連絡は必ず記録に残るもので行う
必ず記録に残る媒体で連絡は取るようにしましょう。
関係値が良いうちは問題ありませんが、信頼関係が崩れてくると言った言わないの問題発展したり。
担当者が退社してしまったのでわからない。
とうやむやにされる事がありますので、そうならないためにも、しっかりと記録しておくことで問題を回避することが出来ます。
2：賃料改定（値下げ）の知らせが来ても決して応じない
基本的には市場を加味して賃料は相談が可能となっています。ただし、双方協議の上、保証賃料は決定されますので、サブリース会社の一存では価格は変更できません。
サブリース会社がどうしても保証賃料を下げたい場合は裁判となる場合もあります。
賃料に正当性があるようであれば応じるのが良いですが、不当であれば戦う選択肢もあります。
3：入居者の情報や、何か物件に問題ある時は細かく連絡をもらうように話しておく
【サブリース会社にまかせっきり】という状況を作りますので、物件に関心を持っている、何かあったら必ず報連相をしてください。という態度をはじめから取っておきましょう。
そうすることで、架空請求や法外な現状回復費を請求されるリスクを軽減できます。
４：【正当事由】を添えて解約したい旨を伝える
「売却したいので解約したい」これは正当事由にはならないので解約してくれない場合があります。
正当事由は自己利用等があり、自分が使いたい、遠くにいる両親を近くに連れてきたくてこのマンションに住まわせたい等の理由を付けて解約したい旨を伝えるようにしましょう。
5：それでも解約に応じてくれない、問題があり解決できない場合はご相談ください。
出来る限り被害の少ないように対策を考えご提案させていただきます。
登壇時には上記のような内容をお話しさせていただきました。
40分と少ない時間でしたので大まかな部分しかお話しできませんでしたが、多くの方に足を止めていただき質問もたくさんいただきました。
ご来場いただいた方、本当にありがとうございました。
また、現在サブリースでお悩みの方はぜひご相談ください。