道路には私道と公道の二つがあるのはご存じでしょうか？
このうち私道に面した土地を購入したときには少し注意が必要です。
私道は基本的に接する土地を持つオーナー様が共有して権利を持っているのですが、私道での工事や管理、土地を売買する際に権利を持つ他の共有者の同意を得なければならないケースがあります。
そのこともあり、私道に面した土地は買い手の重要が低くなり通常の土地よりも売れにくくなりやすいです。
弊社リオトラストでも私道の土地を購入した時、私道の管理がなされていない場所だったので、私道管理に関する説明会を開いて管理や負担部分を明確にしたり工事をしたりなど他の所有者の同意を得るのに苦労しました。
今回はそんな私道に関してご紹介します。
土地や物件購入する際の参考になれば幸いです。
私道とは、個人や法人が所有する道路の事です。国や自治体が所有する道路を「公道」といい、この二つの違いは所有者が誰かという点です。
私道には住宅地など個人が家を建てるために土地内に作った道路や自動車教習所内の練習コース、工場内にある作業用の車が通る道などが該当します。
自分の土地なので道路としての利用を廃止したり、私道の上に建物や工作物を作るのも自由です。
所有者が複数人いる私道は「共有私道」といわれ、共有方法により「共同所有型」と「相互持合型」と２パターンがあります。
「共同所有型」では持分の割合に応じて私道全体を使用できますが、「相互持合型」は一つの私道を区画ごとに所有するので、所有している部分以外を使いたい時にはその持分の所有者に許可を得る必要があります。
最初に挙げられるのは通行権に関する問題です。
私道持ち分が無い場合や「相互持合型」で公道に出るのに他の共有者の私道を通らなければならない場合、通行権が必要です。
そのための交渉が必要になりますし、通行権が承諾されても通行料が必要なこともあります。
他にも、新たに家を建てるときや大規模なリノベーションをするときは水道やガスのインフラ工事を行うために埋設管を引き込む道路の採掘工事が必要で、道路が共有私道だと工事を行う場合には他の共有者からの承諾が必要です。
承諾が得られなければそのことを理由に業者から工事を断られてしまいます。
まず、全面道路が私道であれば私道持ち分を購入しておいた方が良いでしょう。
「共同所有型」であれば、負担割合に関わらず私道を自由に通行できるようになり権利を主張することができます。
私道に接する土地を購入したものの、私道持ち分を購入できない時は私道所有と覚書や承諾書をかわし「通行権」「採掘権」を明確にしておきましょう。
私道が譲渡された場合にも内容を承継するかどうかも記載しておくと所有者変更によるトラブルを防げますし、売却する際にも決まりやすくなります。
簡単にではありますが、私道に面した土地の注意点を紹介させていただきました。
権利を明確にして通行・採掘における承諾を得ておけば私道でも問題なく使用できますし、土地や物件の買い付けの際にも公道に面した土地よりも割安に購入できます。
他にも建築基準法には敷地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しているかという「接道義務」があり、この条件を満たしていない場合には立替えが出来ません。購入後の自由度が低くなるため売れにくくなる可能性があります。立替えにはセットバックや隣地の購入が必要です。
以上のポイントが念頭にあれば、私道に面した土地であってもそこを理由に避ける必要はなくなりますので検討の幅が広がるかと思います。
他にも私道に関するご相談がありましたらお気軽にご連絡ください。