先日、オーナーチェンジで築古の物件管理を受託しました。
受託にあたり、古くからの入居者が多い事もあり、保証会社を利用せず、連帯保証人での賃貸借契約が半数を占める状況でした。
最近ではほとんどの管理会社で保証会社を利用されていて、連帯保証人を必要とするケースは少ないですが、以前までは連帯保証人は無制限に債務が膨れ上がり多額の債務を負う恐れがありました。
そんな状況もあり、民法が改正され無限に負債を負うことはなくなりました。とはいえ保証会社に切り替えた方が、オーナー様側にもメリットがあります。
ここでは民法で改正された連帯保証人の極度額と弊社が管理することになりました物件の保証についての施策をご紹介します。
賃貸借契約の連帯保証人については、2020年4月1日から個人が連帯保証人になる場合、極度額を設定しなければいけなくなりました（民法465 条の2第2項）。これで無限に支払い請求されることはなくなりました。 この極度額は賃貸借契約時に貸主と連帯保証人の当事者間で取り決めることになっています。
【民法465条の2第２項】
個人根保証契約(一定の範囲に属する不特定の債務を保証する個人契約)は極度額を定めなければ、その効力を生じない。
⇒ オーナーチェンジ等、賃貸借契約の承継が発生する場合は、締結日と極度額の確認が必要となります。
賃貸借契約において家賃の他もろもろの費用があったとしても、最大いくら払わないといけないか分かって入れば、連帯保証人もある程度安心できます。
【極度額の設定】
連帯保証人に合意してもらう事も考慮し、一般的に根拠もない高額な限度額が設定されることは少ない傾向です。国土交通省が公表した「極度額に関する参考資料」では、「賃料8万円~12 万円未満」の場合は「中央値は35.6 万円。平均値は 50.0 万円。最高額は 418.6 万円」と明記されています。
⇒ 弊社では、保証会社の保証限度額同様に、24ヶ月にて設定しております。
【極度額の記載方法】
「〇〇円（契約時の月額賃料の〇か月相当分）」、「契約時の月額賃料（〇円）の〇ヶ月分」、「〇円」等が考えられます。なお、極度額は保証契約締結後に賃料の増減があっても変わるものではなく、契約時の額が適用されます。
【更新時の扱い】
こちらは、更新契約書に連帯保証人が署名捺印する／しないで適用が変わります。
連帯保証人が署名押印する場合は新法の適用を受ける可能性があります。つまり極度額が設定されます。
しかし、連帯保証人が署名押印しない場合だと、更新前の契約が同一性をもって継続します。
そうなると民法の改正法は適用されないため、更新前の契約が有効、極度額の影響を受けない契約となります。つまり債務額全額を負担しないといけなくなります。
【主たる債務の履行状況に関する情報の提供義務】
宅建の問題にも出てきそうですね。連帯保証人から請求があった場合には、貸主は、借主の支払状況等について保証人に情報提供する義務があります。（借主の了解を得る必要はありません）
さて、今回弊社が築古物件の管理受託にあたって、連帯保証人が有の方に対して実施した施策をご紹介させて頂きます。
それは、「当社管理＝保証会社の導入を前提とした案内」で以下のものになります。
・管理変更時、任意の設定（代わりに保証会社の初期費用は貸主負担）
・更新時に更新条件として予め、保証会社必須としてご案内（保証会社の初期費用は借主負担）
上記を実施する事で、未払管理や督促業務工数を減らす施策を実施しました。
オーナー様には下記のように通知しています。
【貸主・管理会社変更通知分】
１）管理変更時については、保証会社利用は、任意（借主様にてご判断）とさせて頂きます。
※ 初回保証料は貸主にてご負担いただきます
2）契約更新時については、賃貸借契約の更新条件として保証会社必須とさせて頂きたいと思います。
※ 初回保証料（月額賃料×50％）は借主様のご負担となります。
※ 保証会社審査に通過しない場合については、引き続き連帯保証人：有で進めてまいります。
弊社およびオーナー様としては、月次の督促業務や退去後の原状回復費用未払の対応工数を考えると保証会社の導入が良いと判断しました。
実は弊社では、保証会社と管理変更・保証会社変更時については、初回保証料：10,000円で導入できる提携を実施しております。こちらの提携により、少ない金額で大きなリスクの解消が可能となりました。
連帯保証人の極度額と弊社への管理移行にあたり提案をご紹介させていただきました。
連帯保証人の極度額が定められたことにより、連帯保証人になった方は無制限に債務を負担することはなくなりましたが、極度額を提示するときに実際に払うかもしれない生の数字にためらう方も増えてくるかと思います。
オーナー様にとっても対応工数を考えれば保証会社に切り替えてもらった方が良いでしょう。
築古物件のオーナーチェンジ購入にあたっては、連帯保証人の有無も１つの判断基準になるかと思いますのでご参考になれば幸いです。