沖縄は国内外の観光客にとって非常に人気のあるリゾート地です。
美しい海と温暖な気候、独特の文化が魅力的で、観光業を中心に経済も成長してきました。
特に那覇市や恩納村、北谷町などは観光インフラが整備され注目を集めました。
その流れの中で「沖縄リゾートマンション投資」も人気を集めました。
将来の移住や別荘利用として、それまでは賃貸収入を得る目的での不動産投資が増えましたが、その裏にはリスクやトラブルも存在しており、問題点も多くあります。
ここでは、沖縄リゾートマンションについて現在どんな問題があるかと、不動産の購入に置いて大切なポイントを見ていきます。
沖縄リゾート投資とは、主に観光需要の高い地域でのマンションや宿泊施設などの不動産に対する投資を指します。
観光需要やインバウンド需要を背景に、賃貸運用や民泊によって収益を得るモデルが中心です。
さらに、老後の移住やセカンドハウスとしての利用も見込めることから、実需と投資の両面で魅力があります。
特に2010年頃は国内の低金利政策もあり、資金調達がしやすく不動産投資が活発化し、沖縄不動産投資もその波に乗りブームとなりました。
しかし、実際に沖縄リゾートマンション投資を行った人の中には、思っていたのと違う状況になってしまい、物件を所有していることに悩みを抱えるケースもありました。
例えば以下のような問題が挙げられます。
・ランニングコストの重さ
毎月のローン返済額と管理費等のランニングコストが賃料収入を上回る「逆ザヤ」状態に陥ることもあり、毎月の出費が多く精神的にも苦しくなります。
・サブリース契約のトラブル
サブリース契約を結んだ場合、契約期間中は解約が難しく、賃料が一方的に下げられることもあります。
・住宅ローンの利用によるリスク
投資目的であるにも関わらず、住宅ローンを使って購入した結果、何らかの要因で金融機関に発覚し、投資ローンに借り換えが必要になるケースや、一括返済を求められるケースも存在します。
こうした問題は非常に多く、華やかなリゾートマンション投資の裏の部分です。
こういったトラブルに直面した場合、リスクを軽減し資産を有効化するような措置として、以下のような対応策が考えられます。
・返済の見直し
ある程度の資金がある場合、「返済額軽減型」の繰り上げ返済を検討することで、毎月の負担を軽減することが可能です。
・賃料の見直し・交渉
物件の立地や需要に応じて賃料の再設定を交渉し、収益性を高める工夫も必要です。
賃貸人が退去した場合でも、多少のリフォームで付加価値を高め、再募集するという手もあります。
・売却の検討
中長期的に赤字が続く見通しであれば、早期に売却して資産を整理する判断も一つの手段です。
賃料の見直しで利回りが改善されれば売却もしやすくなりますし、エリアによっては実需目線で空室での販売が有利な場合もあります。
沖縄リゾートマンションだけでなく、物件を選ぶ際には、「現地で実際に物件を確認すること」が非常に重要です。周辺環境、交通の便、季節ごとの需要などを理解することで、投資判断の精度が高まります。
また、住宅ローンを使って投資目的で賃貸運用する場合には、リスクや法的な制限を十分に把握することが必要です。
かつてはそういった投資方法をされていた方も多くいましたが、金融機関の審査も厳しくなり、そういった抜け道は使えなくなってきています。
さらに、老後にセカンドハウスとして利用を考えている場合でも、その期間までの収益戦略を明確にしておくことが重要です。物件の価値や収益性は将来的に変動する可能性もあります。
沖縄リゾート投資には魅力も多く、夢のある選択肢です。
しかし、現実にはランニングコストや契約トラブル、収益の変動といったリスクも存在します。
大切なのは、リスクとリターンのバランスを理解し、信頼できる情報とパートナーを得て慎重に進めることです。