昨今、弊社で力を入れているのが、共同住宅の新築完成物件を購入し、一部を改装して旅館業の許可を取得することで収益性を上げる方法です。
その際のホテルの運営方法には、主に「運営委託」と「借り上げ」の2つの選択肢があり、最終的な売却を見据えて、それぞれのメリット・デメリットを理解することが重要です 。
2つの運営方式には、収益の安定性や初期費用の負担において明確な違いがあります。
①運営委託（運営受託）
収益の安定性: 収益は市場動向によって上下に変動し、シミュレーションから大きく乖離する可能性があります 。
初期費用: 用途変更に伴う工事費や家具家電代は、所有者の負担となります 。
旅館業の許認可: 許認可は所有者に帰属し、運営会社はあくまで代理で業務を行います 。
②借り上げ（家賃保証）
収益の安定性: 事前に定められた賃料が保証されるため、収益額が明確です 。
初期費用: 工事費や家具家電代は、借主（運営会社）の負担となります 。
旅館業の許認可: 運営会社に帰属します 。
用途変更の申請: 賃貸契約の内容によりますが、借主である運営会社が行うことが多いです 。
どちらの方式が最適かは、市場環境や物件の保有期間によって判断が異なります。
運営委託が有利なケース: 円安が続き、海外からの顧客需要で市場が堅調な場合、収益の上振れが期待できる運営委託の方がメリットは高いと判断できます 。
借り上げが有利なケース: 短期間で売却する予定がある場合、所有者負担となる初期費用が回収できないリスクを避けるため、借主が初期費用を負担する借り上げを選択することが賢明です
借り上げ方式を選択する場合でも、将来の購入者が運営委託方式を選べるように、通常の「普通借家契約」ではなく「定期借家契約」で貸主へ打診することが有効な手段です 。
ただし、その場合、貸主から最低5年程度の契約期間を求められることが一般的です 。
また、運営委託方式においても、フリーレントの設定や更新料の有無などを交渉材料とすることで、賃料条件に幅を持たせることが可能です 。
弊社では、これらのポイントを踏まえ、投資家の皆様へ一つの窓口でアドバイスを提供しています 。
・そもそも物件を共同住宅のまま保有すべきか、旅館業へ変更すべきかの判断 。
・運営委託と借り上げ、それぞれのメリット・デメリットと、それに伴う出口戦略の見込みの違い 。
これまでの経験や物件の立地、投資家が想定する保有期間などに基づき、最適なプランをご提案いたします 。