通常、物件を売却する際には、購入者様のニーズを想定したうえで
「値付け」や「物件の魅力（利回り・積算価格・資産性・節税効果など）の提示」、そして「販路」などを考えていきます。
そこにプラスして、⓵家賃保証 ②満室保証を加える商品設計をすることも可能です。
旅館業の物件は高利回り商品となり、一定数購入検討様のニーズがあります。
しかし、昨今の中国情勢の不安からの観光客数の低下や季節変動による売上の不安定さの懸念
また旅館業立ち上げてすぐのまだ想定売上には満たない状況下での販売のケースだと、なかなかシミュレーションのみからの販売が難しいケースがあります。
本来であれば、１年以上のシミュレーションより上振れている実績を作ってからの販売がより高く売れるタイミングとなるのですが
諸事情あり売主様は売り急いでいるということで、その中でより高く早く確実に販売できる方法のご提案が必要です。
●業平押上の新築一棟ＲＣの販売事例
販売価格：５億円（税込）
想定年間売上：7,200万円（税込）→利回り14.85％
経費引いた後の手残収益：3,902万円（税込）→利回り8.04％
９月に旅館業開始したホテルですが、開始４か月の12月には想定シミュレーションの売上を超えてきたものの、１月にはまた少し下がり、再び販売しづらい状況になりました。
そこで、並行して固定家賃プランを打ち出し、購入検討者様で固定売上として検討したい人に向けた想定を作成しました。
固定賃料：3,600万円（税込）→利回り7.2％
※定期借家契約５年（期間内解約）←購入検討者様の希望に応じたプラン
新所有者は売上変動のリスクを負わない分、利回り感は下がりますが、固定収益となることで安定性が生まれるようになります。
事業初心者の方にはマッチした商品となり、運営代行プランのみのときより反響数が倍以上、幅広い販路を獲得でき現在販売中です。
土地から建築された投資家さんより、極力高い金額（＝業者買取ではなく）完成と同時に売却を決めたいというオーダーがありました。
業者買取であれば空室でも販売可能ですが、より高い価格で購入検討いただく方は以下のような層です。
・プロではない一般の方（特に相続節税系、外国人系は高く買ってくれる可能性が高い）
※物件により物件特徴とニーズを見抜く力が必要＋販路＋売り方
・空室で自社寮などでの検討
・旅館業などへの転用が可能な物件
●荻窪の新築一棟ＲＣの販売事例
１月末完成の新築ＲＣ、荻窪から７分程度の20㎡主体の×20戸程度の物件。
・販売価格5億円
実需の寮利用の空室売りと同時に、想定レントロールで収益目的の方への販売を行いました。
ただ、想定レントロールが高いため、『本当にその賃料でつくの？』という声に備え、『３月末満室保証』をうたった販売を実施。
見事、相続事業承継系の買主様からの満室保証での希望の問い合わせをうけ、完成前に売買契約（完成と同時に決済引き渡し）となりました。
不動産は不慣れなため満室保証があるこの物件は安心感があったとのことです。
物件売却は、単に現状の数字を提示するだけではありません。
今回ご紹介したように、購入者様の不安を取り除く「家賃保証」や「満室保証」といったプランを付加することで、本来のポテンシャル通りの高値売却や、早期の現金化が可能になります。
「旅館業立ち上げてすぐで実績が少なく、シミュレーションだけでは買い主様への説得力が弱い」「売り急いでいるが安売りはしたくない」といったお悩みをお持ちの売主様こそ、どのようなパッケージで購入者様に届けるかという“商品設計”が重要です。
弊社では、今後も物件ごとの特性と購入者様のニーズを深く分析し、最適な売却プランをご提案いたします。