不動産を探していると、「借地権付き物件」という言葉を目にすることがあります。
所有権の物件と比べて価格が安いケースも多く、魅力的に感じる一方で、
・借地権って大丈夫なのか
・住宅ローンは組めるのか
・資産価値はどうなるのか
といった疑問を持つ方も少なくありません。
シンプルな借地権の物件であれば権利関係もわかりやすいですが、今回弊社では古くからの住宅地や商業地でたまに見かける旧法借地権と所有権の混在物件をお預かりしました。
立地も良く、間取りも使いやすく、建物としても申し分ない物件です。
ただし、こういった場合でも借地権がかかっていることもあり、住宅ローンを利用して購入する場合は、通常の所有権物件とは異なり借地権として見られるため、法律上の仕組みや金融機関の評価の仕方が異なりますので、購入を検討する際にはその特徴を理解しておくことが重要になります。
そこで今回は、借地権の基本的な仕組みと、旧法借地権と所有権物件の違い、さらに住宅ローンを利用する場合の融資条件を通して、不動産の価値について整理していきます。
借地権とは、地主から土地を借りて、その上に建物を所有する権利のことです。
通常の不動産は土地と建物を両方所有する「所有権」が一般的ですが、借地権の場合は次のような構造になります。
● 土地：地主の所有
● 建物：購入者（借地人）の所有
つまり土地は借りている状態であり、その対価として地主に地代（賃料）を支払います。
借地権には大きく分けて次の2つの法律体系があります。
旧法借地権（旧借地法）
1992年以前に契約された借地権です。契約期間が満了しても更新が強く保護されており、実務上は半永久的に更新されるケースも多くあります。借地人の権利が非常に強いのが特徴です。
新法借地権（借地借家法）
1992年以降に契約された借地権で、普通借地権と定期借地権があります。
・普通借地権：更新可能だが、旧法ほど強い保護ではない
・定期借地権：期間満了で原則終了（更新なし）
このことからも、旧法借地権であれば借主の権利が強いため取引においても他の借地権より価値が残りやすく、流動性が高まります。
一般的に、借地権物件は所有権物件より価格が低くなる傾向があります。
理由は、土地の所有権がないためです。
市場では、所有権価格の6〜7割程度が目安とされることもありますが、これは立地や借地契約の条件によって大きく変動します。
さらに、ここで重要になるのが旧法借地権かどうかです。
前述の通り、旧法借地権は更新が強く保護されているため、実務上は「所有権に近い安定性」があると見られることもあります。
そのため、人気エリアでは借地権であっても一定の資産価値を維持しているケースもあります。
一方で、融資の面では借地権としての側面を強く見られる傾向があります。
金融機関は担保価値を重視するため、土地の所有権がない借地権物件は評価が慎重になります。
その結果、所有権物件と比較すると次のような違いが出ることがあります。
・融資額がやや低めになる場合がある
・融資期間が短くなることがある
・金融機関によっては取り扱い不可
・金利が高めに設定される
特に金利の違いは、総支払額に大きな影響を与えます。
例えば、同じ5,000万円の物件でも、所有権物件であれば総返済額が6,000万円程度に収まるケースでも、借地権物件では金利条件の違いにより総返済額が7,000万円程度になるといったイメージです。
もし総支払額が1,000万円変わるのであれば、物件のグレードや選択肢も変わってきます。
そのため、立地などその物件に特別な魅力がある場合を除けば、借地権の5,000万円より、所有権の6,000万円の方が結果として良い買い物になるケースも多いと言えます。
また、借地権物件では地主の承諾も重要なポイントになります。
借地権の売買や抵当権設定には地主の承諾が必要になるケースが多く、地主がどのような人や法人なのかによって、手続きの難易度や対応も変わってきます。
そもそも借地権を扱う金融機関自体が限られている中で、地主の承諾が得られなければ金融機関は担保設定ができないため、融資を利用した購入自体が難しくなる可能性もあります。
結論として、借地権だから良くないというわけではありません。
むしろ条件によっては合理的な選択になることもあります。
例えば、
① 都心立地を比較的安く取得できる
土地代が含まれないため、同じエリアでも購入価格が抑えられるケースがあります。
② 利回りが高くなる可能性がある
購入価格が低いため、投資としての利回りが良くなる場合があります。
③ 旧法借地権は実質的に長期利用が可能
更新が前提となるため、実務上は長く住み続けられるケースが多くあります。
一方で注意点もあります。
●地代の支払いがある
●地主の承諾が必要な場面がある
●融資の選択肢が所有権より少ない
つまり借地権物件は、「良い・悪い」で単純に判断するものではなく、契約内容と立地を理解したうえで判断すべき不動産と言えます。
不動産の価値は、所有権か借地権かだけで決まるものではありません。
立地、契約条件、収益性、融資条件などを総合的に見て判断することが重要です。
借地権という仕組みを正しく理解することで、不動産の選択肢はむしろ広がると言えるでしょう。
今回お預かりした物件も、旧法借地と所有権が混在している物件であったため、購入検討者が住宅ローンを利用できるかどうかが大きなポイントとなりました。
不動産の価値を考える際、売買価格や坪単価はわかりやすい指標ではあります。
しかし実際には、多くの方が住宅ローンを利用して物件を購入するため、
・管理費
・修繕積立金
・住宅ローンの金利
・毎月の返済額
・総支払額
・そもそもどれくらい融資を引けるのか
といった要素を含めて、「最終的にいくら支払うのか」という視点が、実際の不動産価値により近いものになると考えています。
もちろん、住みたい街の住みたい物件に住むことはとても大切な価値です。
ただ、最近ではマンションは「一生に一度の買い物」や「終の住処」という感覚も以前より薄れ、ライフステージに応じて住み替える資産として考える方も増えてきています。
さらに現在は金利も上昇傾向にあるため、物件購入の際には価格だけではなく、融資条件まで含めて判断することがより重要になってきています。
これは売却の際も同様です。
市場相場だけを見て価格設定をするのではなく、その価格で住宅ローンを利用できる購入者がいるのかという視点が、実際に売れる価格を考える上で非常に重要になります。
不動産業界では、査定価格を高めに提示して売却依頼を受けるという文化も少なからず存在します。
しかし、根拠のない高価格設定は販売期間を長引かせてしまい、結果として売却の機会を逃してしまうリスクにもつながります。
そのため、売却を検討される際は、適切な査定額や市場状況について丁寧に相談に乗ってくれる不動産会社を選ぶことが大切だと思います。
弊社では、物件の立地や市場相場だけでなく、住宅ローンや融資条件といった側面も含めて総合的にご提案させていただいております。
不動産の購入や売却についてお悩みの際は、お気軽にご相談ください。