不動産の相続登記は、近年深刻化している「所有者不明土地」問題への対策として、2024年4月から義務化された制度です。
これまで相続登記は任意だったため、登記簿上の名義が亡くなった方のまま放置されるケースが多く、実際の所有者がわからない不動産が全国的に増加していました。
その結果、土地の売買が絡む公共事業や災害復興では、所有者の特定ができず事業が長期化するなど、社会的にも大きな問題となっていました。
この所有者不明の問題は、土地だけでなく建物にも同じように発生しており、公共事業に限らず、個人間の取引や相続後の売却・賃貸でも深刻な支障を招いています。
実際、「相続したはずの不動産が登記されていなかった」「名義が祖父母のままで止まっていた」といったケースは決して珍しくなく
放置すればするほど解決が難しくなるのが実情です。
今回は、そういった建物を相続した場合にどう対処すべきか、売却・賃貸への影響を含めて見ていきましょう。
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物を、相続人の名義に変更するための法的手続きです。
法務局に申請を行い、登記簿上の所有者を正式に書き換えることで、不動産の権利関係を明確にし、トラブルを防止する役割を持ちます。
この手続きが完了して初めて、売買・贈与・担保設定などの不動産取引が有効になります。
つまり、登記がなければ、実際に所有していても法的には「所有者」として扱われないのです。
従来はこの相続登記が任意だったため、「名義変更しなくても特に問題がない」と放置されるケースが多く、結果として全国的に所有者不明の不動産が急増しました。
これを受け、2024年4月からは相続登記が義務化されました。
相続登記を放置すると、まず登記簿上の所有者が亡くなった人のままとなり、実際の権利関係が不明になります。
その結果、土地や建物を売却したり担保に入れたりといった手続きができなくなります。
また、相続人が複数いる場合、時間の経過とともに二次・三次相続が発生し相続人の数が増えてしまいます。
こうなると全員の同意を得ない限り登記や売却ができず、事実上その不動産を動かせなくなる可能性もあります
さらに、登記の義務科に伴い、相続を知った日から３年以内に登記を行わない場合、正当な理由がない限り１０万円以下の過料がそれぞれの相続人に対して科される可能性があります。
実際のケースだと、より相続登記が複雑になっているものもあります。
ある依頼者は、亡くなった夫が前妻と共有名義で所有していた建物をそのまま相続しました。
しかしその建物は１０年以上前に前妻の家族側と相続紛争があり、相続登記がうやむやになってしまい、登記簿が更新されておらず、放置されていたのです。
売却するにしても、まずは登記関係を整理が必要になりますが、相続時より時間が経過してしまっており、前妻側の相続者が何名いるのかも不明な状態でした。
このようなケースだと個人の力で解決するのは難しく、職権で戸籍をたどってもらうためにも司法書士や弁護士の力が必要になります。
特に争いや交渉が発生する可能性がある場合は、弁護士に依頼する必要があり多額の費用がかかる場合もあります。
まず前提として、相続登記がされていない不動産は売却することはできません。
たとえ相続人が実際に管理をしていても、売買契約上は「登記簿上の所有者」が自ら売主となる必要があり、登記しないままでは買主に所有権を移転できないため、契約自体が無効となる恐れがあります。
一方で、賃貸については実務上は一定の条件を満たせば可能です。
登記はされていなくても、相続はされているという事実があるので、共有持ち分の過半数を有し、実際の占有・管理の事実があれば３年以内の賃貸借契約を結ぶことができます。
ですが、相続登記を行う段階で、受け取った賃料の按分方法や契約について後から争いになるリスクもあります。
実務上は可能ですが、法的トラブルを避けるためにも先に登記を済ませておくべきというのが基本です。
相続登記の放置は、時間が経つほど手続きが複雑になり、関係者も増えてしまうため、解決が難航します。
売却ができず、賃貸でもトラブルの火種を残すことになりかねません。
相続は精神的にも大変な時期ですが、早めに登記や権利関係を整理しておくことが、後の安心につながります。
当社では、こうした相続不動産の登記・売却・賃貸に関するご相談も承っております。
司法書士・弁護士などの専門家と連携しながら、スムーズな解決をお手伝いいたします。お気軽にご相談ください。