分譲マンションの売買契約に「転売禁止特約」が盛り込まれるようになったのは、ここ数年の動きです。
ではなぜ、こうしたルールが必要になったのか。
そのきっかけをつくった代表格が、晴海フラッグ、そして今後の竣工を控えるリビオタワー品川や豊海タワーといった物件です。
これらに共通するのは、ディベロッパー側が同じ購入者へ複数住戸を販売しているケースが多いこと。
つまり、実際に住む実需層よりも、値上がりや賃料収入を狙う投資家層が厚く入っている物件だということです。
投資家が多いと何が起きるか。
引き渡し(竣工)を境に、セカンダリーマーケット(中古流通市場)へ転売住戸や賃貸募集が一斉に噴き出す、という現象が起こります。
供給が一時に集中すれば、当然ながら価格や賃料の競争は激しくなります。
ブランド物件が引き渡し直後に投げ売り・賃貸乱立の様相を呈するのは、ディベロッパー側としても避けたいところ。
そうした背景から、一定期間の転売を制限する特約が広がっていきました。
裏を返せば、特約が付く前のこれらの物件は、投資マネーの動きが最も色濃く出るステージだといえます。
いよいよ10月上旬の引き渡しに向けて、話題沸騰のリビオタワー品川。
内覧会の状況を見ると、来場されているのはおおよそ半数の住戸とうかがっています。
そしてその中には当然、投資家の方々も少なからず含まれています。
仮に実需層(自分で住む目的)が全体の20％程度だと想定すると、逆算して600戸規模が投資目的の住戸ではないか、という見立ても成り立ちます。
あくまで概算ですが、それだけのボリュームが「出口=売却・賃貸」を意識している可能性があるということです。
ここで思い出したいのが、①で触れた一斉供給の構図です。
竣工・引き渡しのタイミングが揃えば、転売住戸と賃貸募集が短期間にまとまって市場へ出てきます。
買う側から見れば選択肢が増える好機ですが、売る側・貸す側から見れば、同じ物件内でライバルが一気に増える局面。
つまり、動くなら「供給ラッシュが本格化する前」に手を打てるかどうかが、条件面の差になって表れてきます。
実際、購入価格よりも少し安くても手放す、という動きがすでに出始めています。
背景にあるのは、大きく次のような判断です。
まず、竣工後に転売しようとしても、買い手を見つけて売り切るまでには相応の時間がかかると見ている方。
次に、資金効率の問題です。
たとえば2億円クラスの住戸を一度自分名義で保有すると、銀行の諸経費と抵当権設定費用だけで500万円程度の初期コストが発生します。
さらに毎月のランニングコストとして、ローン利息・管理費・修繕積立金・固定資産税/都市計画税を合わせて50万円程度が出ていきます。
そして、決済に投じる自己資金をこの物件に固定するより、他の投資へ回した方が効率がよい、という考え方。
これらが重なると、「多少値を下げてでも早く現金化して次へ」という結論になりやすいのです。
このとき出口は大きく二択になります。
契約時に支払った手付金(売買代金の1割)を放棄して契約を解除する「手付流し」か
それよりも損失を小さく抑えられる「連件登記での転売」にチャレンジするか。
1割を丸ごと捨てるより、少しのマイナスで売り抜けられる可能性がある後者を選ぶ、という発想です。
ここで鍵を握るのが連件登記です。
ざっくり言えば、ディベロッパー(売主)→当初購入者→最終購入者への所有権移転登記を”連件”でまとめて申請する取引のこと。
当初購入者が自分名義でローンを組み、自分名義の登記を入れる工程を経ずに次の買主へ引き継げるため、先ほどの500万円(銀行諸経費＋抵当権設定費用)が丸ごと浮くのが最大のメリットです。
弊社では、ディベロッパー側が連件登記取引に協力してくれる物件であれば、売主様のスピード感や金額目線に合わせて連件登記転売での販売に対応しています。
現金決済の買主だけでなく、連件登記に理解のある提携銀行(法人・個人を問わず)もご用意しました。
買い手の裾野を広げることで、売り切りの確度とスピードを高める狙いです。
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連件登記について – リオトラスト https://rio-trust.jp/2026/05/%e9%80%a3%e4%bb%b6%e7%99%bb%e8%a8%98%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6/
リビオ品川自体はよいマンションですし、エリアの再開発も期待でき、ゲートウェイの発展とともにまた利便性も変わってきますので、当然資産性も上がってくると思います。
自己利用で5年以上持ってよいと考える方はゆっくり保有しながら出口タイミングを見ていくとよいと思います！
一方、投資効率を最優先に考えている方は、上記連件登記での転売で、ディベロッパーからの竣工引き渡しで転売住戸がたくさんでっきる前に売り切って、資金回収して他の投資へまわっていくことも一つの判断だと考えています。