不動産を売却しようとしたとき、思わぬトラブルに直面することがあります。
その代表例が「自分の土地の上に、身に覚えのない他人の建物が登記されている」というトラブルです。
現地の敷地を見渡しても、そこにあるのは自分の家だけ。あるいはきれいな更地のはず。それなのに、登記簿（登記事項証明書）を取ると、なぜか別の建物が存在することになっている――。これは決して珍しい話ではありません。
なぜこのような「幻の建物」が登記簿に残ってしまうのか、その原因と放置するリスク、そして土地家屋調査士と連携してワンストップで解決する具体的なステップまでを、不動産のプロが徹底的に解説します。
現地には影も形もない建物が、なぜ登記簿上だけ生き残っているのでしょうか。原因は日本の不動産登記制度の仕組みと、過去の歴史にあります。
理由①：建物を壊しても「建物滅失登記」が申請されていない
通常、建物を解体して取り壊した際には、所有者が法務局に対して「建物滅失登記（めっしつとうき）」という申請を行う義務があります。法律では取り壊しから1か月以内の申請が義務付けられています。
しかし、過去には費用の節約や認知不足で滅失登記が放置されるケースが多発していました。
特に、昭和や平成初期、それ以前に解体された古い物件ほど、この滅失登記が出されていないまま放置されている確率が高くなります。
理由②：土地の「分筆（ぶんぴつ）」による地番のズレ
元々ひとつの大きな土地を、細かく小さく切り分けて売却や相続をすることを「分筆（ぶんぴつ）」といいます。
過去にその広い土地の中に建っていた古い建物が、実際には解体されているにもかかわらず、データ上は「分筆後の特定の土地（あなたの土地）」の上に紐づいたまま残ってしまうことがあります。
これにより、「自分の敷地には一度もそんな建物は建っていなかったはずなのに、なぜか自分の土地の上に他人の建物登記が存在している」という奇妙な現象が起こるのです
「現地に建物がないなら、登記が残っていても関係ないのでは？」と思うかもしれません。しかし、いざ土地や自宅を売却しようとした瞬間、この「幻の建物」が深刻な足かせとなります。
トラブル①：買主が住宅ローンを組めない（融資が否決される）
土地を購入して家を建てようとする買主や、あなたのご自宅を買い取ろうとする買主は、通常は銀行で「住宅ローン」を組みます。
銀行などの金融機関は、融資を行う条件として、対象の土地と建物に「抵当権（ていとうけん）」という担保を設定します。
このとき、登記簿上に「正体不明の他人の建物」が残っていると、金融機関は以下のように判断します。
「この土地には、第三者の権利が設定されているリスクがある。将来、トラブルになる可能性があるため、融資は承認できない」
つまり、幻の建物登記があるだけで、買主はローンが組めなくなり、売買契約そのものが流れてしまうのです。
トラブル②：売却のタイムリミットに間に合わない
不動産の取引では、売主から買主へまっさらで綺麗な状態（完全な所有権）で土地を引き渡すのが原則です。
理由のわからない他人の建物登記が残ったままでは取引を拒否されるため、解決までに数週間〜数ヶ月の時間を要します。結果として、最適な売り時を逃してしまうリスクがあります
このトラブルをさらに複雑にするのが、「登記簿上の建物所有者が、すでに何十年も前に亡くなっている」というケースです。
本来、建物の滅失登記は「建物の名義人（所有者）」または「その相続人」が行わなければなりません。しかし、古い登記の場合、名義人が死亡していることがほとんどです。
「他人の死亡した名義のせいで、自分の土地が売れないなんて不条理だ」と絶望する必要はありません。法律には救済策が用意されています。
それが、土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）と連携し、法務局に対して「登記官の職権による滅失登記を促す申出（もうしで）」を行う方法です。
土地家屋調査士は、土地オーナー様の代理人として、法務局に対して「調査した結果、実際の敷地内にはこの登記に該当する建物は存在しません。ですので、登記官の職権でこの幻の登記を消してください」という「申出（促し）」を行うことができます。
見ず知らずの他人の相続人を必死に探してハンコをもらう必要なく、以下の4ステップで合法的にご自身の土地の登記簿を綺麗にすることができます。
• ステップ1：弊社による初期調査
売却のご依頼をいただいた後、弊社にて対象不動産の登記状況をくまなく調査し、「幻の建物」の有無を素早く見つけ出します。
• ステップ2：土地家屋調査士による非存在の証明
弊社から提携する土地家屋調査士をご紹介。現地にその建物がないことを示す写真の撮影や、過去の航空写真、市区町村での固定資産税の不課税証明書などを集め、「現地に建物がないことの客観的な証拠」を揃えます。
• ステップ3：法務局への「職権滅失の申出」
集めた証拠書類と調査報告書を添付し、土地家屋調査士が法務局へ申出書を提出します。
• ステップ4：登記官による現地確認と登記の抹消
法務局の登記官が現地や書類を確認し、間違いなく建物がないと判断されれば、職権によって建物の登記が完全に抹消されます。
ご自宅や所有されている土地の売却は、人生の中でも特に大きな取引です。だからこそ、契約の直前になって「他人の建物登記が残っていて売れない」といった不測の事態は絶対に避けなければなりません。
こうしたトラブルは、事前に不動産の専門調査を行っておけば、売却活動を開始する前にあらかじめ解決しておくことが可能です。
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弊社に売却をご依頼いただければ、法務局への照会・調査から、信頼できる土地家屋調査士のご紹介、そして実際の登記抹消手続きまで、すべてワンストップでサポートいたします