楽街にて、サブリースについて取材を受けましたので、
改めてサブリースのデメリットと実際に起きたトラブルを踏まえたリスクを紹介させていただきます。
実際の楽街の記事はこちら↓↓
大企業すら「弱者」になる借地借家法の歪み、大家はなぜサブリースを「解除できない」のか？
https://www.rakumachi.jp/news/column/362629________________________________________
サブリースのメリットとデメリット～初心者が知っておくべきポイント～
不動産投資家なら「サブリース」という言葉は耳にしたことがあるでしょう。サブリース契約は、物件を一括で借り上げ、家賃保証などのメリットを享受できる一方で、解約が困難になったり家賃が固定されたりと、一定のリスクも抱えています。ここでは、実際の投資家の事例も交えながら、サブリースの基本と注意点を解説します。
サブリースとは、オーナーが不動産管理会社（サブリース会社）と契約し、物件を一括借り上げしてもらう仕組みです。入居者との賃貸契約はサブリース会社が締結するため、オーナーは手間をかけずに安定した家賃収入が期待できます。管理業務や入居者対応も会社が行うため、忙しい投資家にとっては大きな魅力となります。
家賃保証と管理の手間削減
・家賃保証
サブリース契約では、たとえ入居者が見つからなくても、一定期間は決められた家賃が支払われる場合があります。これにより、収入が安定しやすくなります。
・管理の負担軽減
入居者対応やトラブル処理などの管理業務をサブリース会社が代行するため、オーナーは手間を大幅に省くことができます。
初心者にとっての安心感
・サブリース契約により、入居者募集や賃料回収といった手間がなくなるため、初めて不動産投資に挑戦する人にとっては、安心して運用が始められるという点も評価されています。
家賃の固定・減額リスク
・家賃が上がらない・減額される可能性
実際に、サブリース契約では市場の賃料相場が上昇しても、契約上固定の家賃で支払われるケースが多くあります。ある投資家は、サブリース契約では月15万円が支払われる一方、解約できれば月25万円以上の収入が得られると語っています。さらに、市場環境が悪化すると減額請求が来る可能性もあり、収益改善が望めない点がデメリットです。
契約解除が困難
・解除できないリスク
サブリース契約は、入居者とサブリース会社間の契約（サブリース契約）と、オーナーとサブリース会社間の契約（マスターリース契約）に分かれます。これらは借地借家法の規定により、正当事由がない限り解除が難しいとされています。実際、「解約できる」と記載されていても、高額な違約金や法的ハードルがあり、オーナーから一方的に契約を解除するのは非常に困難なケースが多く見受けられます。
サブリース会社の対応
・家賃滞納や対応の悪さ
一部のサブリース会社では、家賃の振込が遅延したり、最悪の場合は滞納が発生したりするトラブルもあります。実際、ある投資家は、担当者の説明で「経理部門がクラスターに」といった理由で家賃の支払いが遅れ、最終的に4カ月分の滞納が発生。担当者との連絡がつかず、訴訟にまで発展した事例もあります。
十分な情報収集とリスク管理が必須
・サブリース契約を結ぶ前に、契約内容や条件、違約金、解除条項などをしっかり確認しましょう。また、サブリース会社の評判や実績、過去のトラブル事例なども調査することが重要です。
将来的な運用の柔軟性
・サブリース契約のままでは、家賃収入が固定されるため、市場の上昇恩恵を受けにくい点を理解しておく必要があります。将来的に契約解除して自主管理に切り替えたり、家賃の見直しができるかどうかを検討することが大切です。
専門家の意見を活用
・不動産投資は契約内容や法令が複雑です。契約前には、不動産仲介業者、弁護士、税理士などの専門家の意見を聞くことで、リスクを最小限に抑える対策が講じられます。
サブリースは、家賃保証や管理負担の軽減といったメリットがある一方で、家賃の固定・減額、契約解除が困難、そしてサブリース会社側の対応によるリスクといったデメリットも存在します。
実際に、投資家の中には「管理の手間が省ける点は魅力だが、将来的に家賃が上がらず、売却時に利回りが低下するのでは？」と感じる声もあります。
サブリースを利用する際は、十分な情報収集やリスク管理、そして専門家の意見を取り入れた上で、自分の投資戦略に合った選択をすることが重要です。
不動産投資初心者は、サブリース契約のメリットとデメリットを正しく理解し、将来的な運用の柔軟性や対応力を見据えて、慎重に判断することが求められます。
サブリースに頼るだけでなく、通常の管理会社との契約も検討するなど、複数の選択肢を持つことが、安心して不動産投資を続ける上での鍵となるでしょう。
もし、実際にサブリーストラブルでお困りの場合はご相談下さい。